Две виллы в Улувату, внутри курортной территории Zen Park. Freehold на 80 лет, с мебелью и готовые к заселению.

Мы проектировали опыт проживания в вилле, а не оформление интерьеров.

Вилла площадью 208 м² на собственном участке: три спальни, у каждой свой санузел, и гостиная 46,5 м², самое большое помещение дома, которая открывается прямо к бассейну и террасе.

Собственный бассейн и терраса у воды. Вилла передаётся полностью готовой: мебель, техника, свет, текстиль, посуда, ландшафт. Заезжать можно в день получения ключей, сдавать тоже.

Право оформлено как freehold на 80 лет и зарегистрировано в государственном реестре. Улувату, двадцать минут до аэропорта.

Таких вилл в проекте всего две, третьей не будет. Цена [цена], расчётная доходность [%] годовых.

Каждый год остров принимает около 7 миллионов иностранных туристов, а через аэропорт проходит 21,5 миллиона человек. В любой день на Бали одновременно находятся примерно 89 тысяч иностранцев: это постоянный, а не сезонный поток арендаторов.

Один остров из семнадцати тысяч даёт 40% всего туристического дохода Индонезии. Страна с населением 278 миллионов человек занимает седьмое место в мире по размеру экономики, её ВВП растёт на 6% в год при инфляции около 3%.

В странах, откуда на Бали есть прямые перелёты, живёт 1,5 миллиарда человек. Туристический сезон здесь длится 365 дней в году, потому что остров лежит в трёх градусах от экватора.

В 2013 году остров принял 3,28 миллиона иностранных туристов, к 2019 году поток вырос до 6,28 миллиона. В 2021 году он обнулился: границы были закрыты почти два года.

Уже в 2024 году Бали принял 7 миллионов человек, то есть перекрыл лучший доковидный результат. Прогноз на 2030 год: более 18 миллионов.

Для владельца арендной виллы это означает главное: спрос здесь восстанавливается быстрее, чем строится новое предложение, и рынок растёт не одним всплеском, а десять лет подряд.

За последние десять лет австралийцы совершили 7,4 миллиона поездок на Бали, это почти треть всего потока. Китай дал 6,3 миллиона, четверть.

Дальше идут Индия, Япония, Великобритания, США, Малайзия, Франция, Южная Корея и Германия, каждая страна больше миллиона визитов.

Загрузка виллы не зависит от политики или курса одной валюты: если один рынок просядет, его место займут остальные. Именно так устроена устойчивость арендного дохода на этом острове.

В Турции сезон идёт с апреля по октябрь, налоги от 15 до 35%, доходность 3–4%, окупаемость 10–15 лет. На Кипре 19% налога и 4–6% доходности. В Дубае низкий налог 5%, но доходность 5–6% и жёсткая конкуренция среди тысяч одинаковых юнитов.

В Таиланде и Вьетнаме доходность выше, 8–14%, но сезон дождей выключает несколько месяцев в году, и годовая загрузка проседает. В Испании 10% налога, 4–9% доходности и окупаемость около 14 лет.

На Бали сезон 365 дней, налог на арендный доход 10%, доходность инвестиционной недвижимости 14–18%, окупаемость 5–7 лет. Это не самая экзотическая цифра на рынке, это самая сбалансированная.

Дональд Трамп строит на Бали Trump Residences: 144 ультрароскошные резиденции с видом на океан и чемпионское поле для гольфа на 18 лунок. Такие проекты не заходят в случайные локации, перед ними работают целые аналитические отделы.

Илон Маск приезжал на остров в 2024 году лично запускать спутниковую связь Starlink. Оскар Хартманн вложился в балийский проект OCEANIQ через свой фонд «Активо» после пяти лет наблюдения за рынком. Ксения Собчак строит здесь виллу для себя.

До них остров выбирали Чарли Чаплин, Элизабет Гилберт, Ричард Брэнсон и Джулия Робертс. Когда такие деньги и такие имена приходят в одну точку на карте, это перестаёт быть вопросом вкуса и становится вопросом цифр.

Средняя доходность инвестиционной недвижимости на Бали составляет 14–18% годовых, средняя загрузка при посуточной аренде 75%, налог на доход 10%.

В расчёт этой виллы мы заложили ставку [ставка] и загрузку [загрузка], то есть заметно ниже рыночных значений. Мы предпочитаем, чтобы владелец увидел реальную цифру, а потом получил больше, чем красивую презентацию и разочарование на второй год.

Если рынок отработает так, как работал последние десять лет, фактический доход окажется выше расчётного.

За последние пять лет стоимость земли на острове выросла втрое, а ставки аренды жилья прибавляют в среднем 10% ежегодно. Причина простая: остров конечен, а спрос растёт каждый год.

Кадастровая оценка нашего участка за два года выросла на 45% и сейчас составляет 5 095 000 рупий за квадратный метр. Это государственная цифра, её можно проверить в налоговой по номеру объекта, и она не зависит от слов продавца.

Свободной земли у океана на юге практически не осталось. Каждый следующий проект строится дальше от берега, а значит стоит дешевле и приносит меньше. Покупая виллу здесь, вы покупаете участок, который больше не производят.

Улувату это клифы, белые пляжи и закаты над океаном. Здесь нет плотного трафика скутеров и вечеринок до утра, поэтому сюда едут не за тусовкой, а за видом и тишиной.

Основной гость этого района: австралийцы и европейцы с деньгами, семейные пары, небольшие компании друзей. Они снимают не на две ночи, а на недели и месяцы, планируют поездку заранее и почти не торгуются.

При этом до аэропорта здесь двадцать минут по нормальной дороге, без двухчасового стояния в пробках, которое ждёт гостя по пути в Чангу или Убуд. Для арендной виллы это означает более длинные брони, меньше пересменок и более высокую ставку за ночь.

За последние годы в районе открылись [объекты], сейчас строится [объекты]. Вместе с новыми отелями и ресторанами приходят дороги, сети и сервис, а за ними подтягивается цена земли.

Центр Улувату уже застроен, и вход туда стоит кратно дороже. Наш участок находится там, где инфраструктура появляется на глазах, но цена ещё не догнала её.

Это та стадия, на которой в район заходят инвесторы, а не последние покупатели.

Белый песок под стеной клифа, дорога к океану, вырезанная прямо в скале, и цвет воды, который на фотографиях выглядит обработанным. Мелясти входит в те несколько пляжей, из-за которых гость вообще выбирает юг острова.

На пляже работают бич-клабы с шезлонгами, едой и музыкой до закрытия. Гостю не нужно планировать день: он уезжает утром и возвращается к закату.

Для вас это строчка в объявлении, которую гость читает первой, и один из главных аргументов, снимающих его сомнения перед бронированием.

От виллы до входа на пляж: [X] минут пешком, [X] минут на машине.

AMBER стоит внутри территории Zen Park, курортного комплекса на 180 резиденций. Въезд у парка и у виллы общий, виллы расположены недалеко от главного въезда.

Для вашего гостя это охраняемый въезд, освещённые внутренние дороги и ухоженная территория вокруг дома. Соседская стройка за забором и разбитая подъездная улица здесь исключены.

Парк продолжает строиться. Состав того, что доступно владельцу виллы и его гостям, закрепляется документом с управляющей компанией парка: [перечень и условия].

Чужие рестораны и бассейны мы вам здесь не обещаем. В презентации остаётся только то, что подтверждено бумагой и что вы проверите сами.

Откройте десять объявлений подряд: бассейн, терраса, деревянные ламели, один и тот же ракурс на закате. Планировки повторяются, материалы повторяются, даже ракурсы фотографий повторяются.

В ближайшие годы на острове достроят ещё тысячи таких вилл. Они будут конкурировать друг с другом единственным доступным им способом, то есть ценой.

Виллу, сделанную ради красивого кадра, гость выбирает один раз. Он приезжает, живёт неделю, уезжает и в следующий раз берёт другую, потому что разницы между ними нет.

Первые два дня гость рассматривает виллу и фотографирует её. К третьему дню картинка привыкается и перестаёт работать.

Дальше начинает решать бытовое, то, что человек обычно даже не формулирует: как здесь спалось, где сидеть вечером, слышно ли людей из соседней спальни, не режет ли глаза свет, когда возвращаешься с ужина.

Именно этот третий день определяет, продлит гость бронь, оставит ли отзыв и вернётся ли через год. Мы проектировали эту виллу под третий день, а не под первое фото.

Первая бронь приходит с картинки, и её можно купить рекламой. Вторая бронь приходит с ощущений, и её купить нельзя.

Вернувшийся гость приносит владельцу больше, чем новый: на нём не тратится комиссия площадкам бронирования, он бронирует напрямую и обычно на более длинный срок. Объект с сильными отзывами держит ставку даже в низкий сезон, когда соседи начинают демпинговать.

Поэтому каждое решение в этой вилле проверялось одним вопросом: захочет ли гость вернуться. Дальше мы показываем, что из этого получилось.

Виллу проектировало бюро 19Būro: более 160 завершённых проектов и десять лет практики, работы на Бали, в Дубае, Испании и Украине. Только на этом острове бюро спроектировало более 25 000 м² архитектуры и интерьеров за четыре года.

Среди их объектов комплекс ONE ULUWATU на 6 000 м² в нашем же районе, курорт Adamant на 3 000 м², комплекс Nami by Nexa на 2 700 м². Всё это можно найти, приехать и посмотреть своими глазами.

Форма этой виллы появилась последней, уже после того, как были просчитаны рельеф участка, траектория солнца и направление ветра. Так проектируют отели, а не типовые виллы на продажу.

Amber в переводе с английского означает янтарь.

Янтарь это застывшая смола, внутри которой остался один конкретный день: воздух, свет, иногда лист или крыло насекомого. Тысячи лет спустя этот день по-прежнему виден на просвет.

С отпуском происходит то же самое. От месяца на острове в памяти остаётся два или три дня, и мы достаём их целиком, вместе со светом, запахом и ощущением.

Отсюда и название. Эта вилла построена ради того, чтобы такие дни здесь случались, и весь её тёплый янтарный свет работает именно на это.

Цвет. Весь искусственный свет в вилле лежит в спектре 2700–3500K, том самом, в котором солнце уходит в океан. Вечером вилла светится изнутри тем же тоном, что и закат за окном.

Материал. Травертин, копчёный орех, тёплая штукатурка, натуральный текстиль. Ни одной холодной поверхности, ни одного глянца, металл только акцентом.

Поверхности. Камень остаётся прохладным днём, дерево держит тепло вечером. В тропиках это разница между комфортом и необходимостью всё время держать кондиционер на максимуме.

Итог. Вилла воспринимается тёплой и спокойной в любое время суток, и это первое, что отмечают люди, попадая внутрь.

Утро. Гостиная открывается к бассейну, первый кофе гость пьёт на террасе, пока держится прохлада.

Днём. Мелясти в [X] минутах: гость уезжает к океану и возвращается к обеду.

После полудня. Бассейн, тень террасы, прохлада камня внутри. Самое жаркое время дня вилла закрывает собой.

Вечер. Свет становится тёплым, терраса превращается в главное место дома, ужин накрывают у воды, при желании с шефом.

Ночь. Света из ниш хватает дойти до спальни и не хватает, чтобы сбить сон.

Одна вилла отрабатывает за несколько разных пространств и меняет функцию в течение суток. Поэтому гость остаётся на неделю.

В обычной вилле вечером включается верхний свет: ровный, яркий, одинаковый во всех комнатах. Тело читает такой свет как полдень и остаётся в режиме активности, поэтому гость засыпает хуже, чем дома.

Здесь верхнего заливающего света нет вообще. Свет идёт из ниш и снизу, отражённый от поверхностей, без прямых лампочек в поле зрения. Спектр 2700–3500K, то есть свет заката и огня.

Ничего выше 4000K в вилле нет сознательно: холодный свет подавляет выработку мелатонина на 30–50% и сбивает сон на несколько часов вперёд.

Гость не может объяснить, почему в этой вилле он высыпается. Но про сон в отзывах пишут чаще, чем про дизайн.

Вход в виллу сжат и притемнён, а гостиная сразу за ним раскрывается в свет, к бассейну и террасе. Этот перепад гость запоминает в первые три секунды.

Оси спален смещены: из одной комнаты не видно другую, коридорной трубы нет ни на одном уровне. Между предметами мебели оставлено не меньше 40% свободного поля.

Практический смысл простой. Семья с подростками или две пары проживут здесь неделю, не сталкиваясь друг с другом в дверях. Такие гости бронируют дольше, платят больше и почти не торгуются.

К этому добавляется то, что вилла даёт им несколько разных мест внутри одного дома: гостиную, террасу, воду, спальни на своих осях. Большой компании здесь есть куда разойтись, и через неделю проживания дом не становится тесным.

Травертин, копчёный орех, штукатурка, натуральный текстиль. Ни глянца, ни пластика, ни имитаций.

Натуральный камень и дерево со временем выглядят лучше: через пять лет они кажутся обжитыми. Ламинат, краска и мебель из ДСП за те же пять лет выглядят просто дешёвыми, и вилла начинает проигрывать конкурентам на фотографиях.

Для арендного бизнеса это прямые деньги. Объект, который сохраняет вид, держит ставку. Объект, который выглядит уставшим, приходится уценивать или заново вкладываться в ремонт.

Бассейн начинается сразу за стеклянной границей гостиной, и внутреннее пространство вместе с террасой читается как одно целое. Вечером, когда вилла светится изнутри, это и есть её главный кадр.

Этот кадр гость выкладывает в первый же вечер, без всякой просьбы с нашей стороны. Каждая такая публикация приводит следующего гостя и не стоит владельцу ничего.

Кадр держится не на виде с террасы, а на самой вилле: линия бассейна, стекло во всю стену, тёплый свет внутри. Поэтому он получается в любой сезон и в любую погоду, а не только на закате в хороший день.

Гости остаются дольше, продлевают брони и возвращаются на следующий год. Отзывы пишут не про квадратные метры, а про ощущения, а такие отзывы читают внимательнее всего.

В результате объект выходит из ценовой конкуренции. Пока соседние виллы борются скидками в низкий сезон, эта держит ставку за счёт репутации.

Это и есть разница между активом, который просто сдаётся, и активом, за который стоят в очереди.

[рендер на весь слайд]

Гостиная 46,5 м², объединённая с кухней и столовой, это самое большое помещение дома, и она выходит прямо к бассейну и террасе.

Здесь же гостевой санузел, техническое помещение и лестница.

Это тот объём, вокруг которого разворачивается вся жизнь в вилле: завтрак, работа с ноутбуком, ужин с друзьями, вечер у воды.

Три спальни: 15,7 м² с санузлом 6,4 м², 15,2 м² с санузлом 3,6 м² и 13,2 м² с санузлом 4,4 м².

У каждой спальни собственный санузел, и это не про роскошь, а про деньги. Вилла с тремя изолированными спальнями сдаётся не только парам, но и компаниям и семьям с детьми, а это верхний ценовой сегмент рынка аренды.

Изголовья кроватей округлые, без острых углов в зоне сна, окна выходят в зелень.

[визуализации по зонам: гостиная, кухня, спальни, санузлы, бассейн]

Мебель, техника, освещение, текстиль, посуда, оборудование бассейна и ландшафт. Вилла передаётся в том виде, в котором нарисована.

Это значит, что сдавать её можно с первого дня после получения ключей, без месяцев на закупки, логистику и сборку.

Обычно после покупки виллы на Бали владелец тратит на обстановку ещё десятки тысяч долларов и полгода времени. Здесь эта работа уже сделана и уже включена в цену.

Таких вилл, как ваша, будет всего две в этом комплексе. Третьей не появится: проект не тиражируется и не масштабируется.

Вы не будете конкурировать с сотней одинаковых юнитов. В крупных комплексах сосед сдаёт точно такую же виллу и сбивает вам ставку в низкий сезон, здесь такой внутренней конкуренции нет физически.

Вторую виллу можно купить вместе с первой. Тогда весь участок целиком становится вашим, и рядом с вами не будет вообще никого.

Пары и семьи занимают [доля]% спроса на юге Бали. Средний срок проживания в этом сегменте [срок] ночей, средний чек [сумма] за ночь и он растёт вместе с числом спален.

Это люди 28–45 лет со средним и высоким доходом, которые приезжают не на экскурсии, а жить: работать из виллы, проводить годовщину, привезти родителей или друзей.

Чем глубже продумана вилла, тем дольше такие гости остаются и тем меньше они торгуются. За впечатление платят охотнее, чем за площадь.

Аренда виллы такого уровня обойдётся примерно в [сумма] за год. Через год у вас на руках не останется ничего, кроме фотографий.

Владение этой виллой стоит [сумма] за тот же период с учётом обслуживания, и при этом вилла остаётся вашей, а земля под ней продолжает дорожать.

В месяцы, когда вас нет на острове, вилла работает и приносит [сумма]. По нашему расчёту собственная вилла становится выгоднее аренды примерно на [срок] году.

Выручка за первый полный год: [сумма]. Расходы на обслуживание, комиссия управляющей компании и налоги: [сумма].

Чистыми на руки остаётся [сумма]. Это [%] годовых в валюте и полная окупаемость за [срок] лет, без учёта роста стоимости самой виллы и земли.

В расчёте два сценария, консервативный и базовый. Оптимистичный мы не показываем принципиально: инвестор, которому один раз нарисовали красивые цифры, второй раз не приходит.

Высокий сезон вы проводите здесь сами: приезжаете семьёй, работаете из виллы, принимаете друзей.

Остальные девять месяцев вилла в управлении и приносит [сумма]. По сути ваш отпуск в собственной вилле на Бали выходит дешевле, чем неделя в отеле того же уровня.

Так живёт большинство владельцев арендных вилл на Бали, но почти никто не считает этот сценарий заранее. Мы посчитали.

Около 99% вилл на рынке Бали продаются в лизхолд, то есть с ограниченным остатком срока аренды земли. Это выглядит дешевле на входе и работает против владельца на выходе.

Через десять лет у такого объекта остаётся 15–20 лет, и найти покупателя можно только с серьёзным дисконтом: никто не хочет покупать актив с истекающим сроком.

Здесь горизонт владения 80 лет, и время работает на вас, а не против вас. Земля под виллой при этом продолжает дорожать независимо от того, что происходит со строением.

Земля оформлена как freehold на 80 лет на индонезийскую компанию и внесена в государственный реестр. Это не расписка и не договорённость с владельцем участка, а зарегистрированное право.

Покупателю переходит компания вместе с виллой и участком, то есть вы получаете актив целиком, а не долю в чужом проекте.

Порядок и стоимость продления права: [порядок и стоимость]. Мы даём эту цифру сразу, чтобы вопрос закрывался расчётом, а не обещанием.

Покупая виллу на Бали, вы обычно заказываете юридическую проверку сами, за свои деньги и уже внеся депозит, а потом неделями ждёте результат и надеетесь, что он не вскроет проблему. Здесь проверка проведена до вашего появления, и её результат передаётся вам вместе с объектом.

Право на землю прослежено по всей цепочке: SHM 15418, затем 15899, затем SHGB на компанию. Обременений и залогов нет, долгов по участку не осталось. Проверку вёл нотариус, который ведёт эту землю с момента покупки.

Налоги по сделке уплачены и подтверждены квитанциями: PPh 76 125 000 и BPHTB 148 250 000 рупий. Земельный налог закрыт, отчётность сдаётся, займов акционеров на балансе нет.

Вы получаете это не на словах: пакет из 25 документов с описанием каждого, от сертификата на землю до налоговых квитанций.

Платежи идут за принятыми этапами, а не по календарю: нет приёмки, нет перевода. Строительство при этом стартует на средства владельца проекта, деньги покупателей в стартовый бюджет не заходят, поэтому вы входите в уже начатую стройку.

Каждый следующий транш привязан не к дате, а к принятому этапу работ. Нет приёмки, нет платежа.

Номер заявки на разрешение на строительство вы проверяете самостоятельно в государственной системе, не полагаясь на наши слова.

Если разрешение не будет получено, деньги возвращаются полностью. Это записано в договоре, а не сказано на встрече.

Каждый закрытый этап сдаётся вам видеоотчётом со стройки: вы своими глазами видите, за что переводите деньги, не приезжая на остров и не полагаясь на письмо с текстом «этап выполнен».

19Būro: архитектура и интерьеры. Более 160 проектов, 25 000 м² на Бали, объекты в Улувату, которые можно осмотреть до сделки.

[застройщик]: строительство. Семейная строительная компания, работающая на острове много лет, с построенными объектами по адресам [объекты].

Фасады и остекление: специалист, за которым олимпийский стадион «Фишт», Radisson на Розе Хутор и бутики FENDI.

[управляющая компания]: аренда и обслуживание виллы после сдачи.

Начало работ: [дата]. Коробка и кровля: [дата]. Отделка и инженерия: [дата].

Передача виллы владельцу: [дата].

За каждый месяц просрочки застройщик платит [условие]. Сроки закреплены в договоре, а не в обещаниях.

Цена виллы на этапе строительства: [сумма]. При покупке двух вилл: [условие].

Первый взнос [%], остальное разбито на [число] платежей по принятым этапам работ.

Все расчёты проходят официально, через компанию, с полным отражением в документах.

Вилла продаётся на этапе строительства, и это тот момент, когда цена минимальна за всю историю проекта.

По нашей оценке к моменту завершения стройки вилла вместе с землёй будет стоить примерно на 30% дороже. Плюс земля на юге острова дорожает независимо от того, строим мы или нет.

И главное: таких вилл всего две. Когда обе будут проданы, следующего предложения в этом проекте не появится.

Приезжайте посмотреть участок и район, это лучший способ понять место.

Забирайте пакет документов вместе с результатом юридической проверки и покажите его своему юристу.

Бронируйте виллу, пока их две.

[контакты]